Le souci de logement se fait de plus en plus sentir dans le monde, en particulier dans les pays occidentaux. La place de l’immobilier dans l’économie a été reconnue très tôt et la recherche de solutions pour assurer un logement pour tous appelle à la contribution des investisseurs dans le secteur immobilier. On observe dans ce sens, diverses lois et réglementations dont le but est d’inciter la plupart des gens à opter pour l’investissement locatif. Parmi celles-ci figure la loi Pinel. Mise en place en 2014, elle valorise l’investissement dans l’immobilier neuf. Découvrez dans cet article les effets de ce dispositif sur les impôts.
Tout savoir sur le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est mis en place en 2014 par la ministre Sylvie Pinel et a pour objectif principal la promotion du secteur immobilier en particulier la prolifération de logements dans les zones à forte demande de location. Il s’agit d’une loi qui permet de convertir les impôts en avoir immobilier dans des logements neufs ou anciens aussi bien en métropole qu’en outre-mer.
Elle permet de réaliser un investissement locatif à la fois rentable et maîtrisé tout en ménageant les fonds grâce à la défiscalisation. Il faut souligner que tous les logements ne sont pas pris en compte dans le cadre de la loi Pinel. Pour cause, de nombreuses conditions d’éligibilité au dispositif sont établies. En effet, le bien immobilier peut être acquis neuf ou en vente en état futur d’achèvement (VEFA).
Dans le cas d’un bien ancien, ce dernier doit être sujet à une rénovation. Pour ce dernier point, il faudrait que le coût total des travaux de rénovation couvre un minimum de 25 % de l’investissement initial dans le bien. Concernant les biens en VEFA, un délai de 30 mois à compter de la date d’ouverture du chantier est imparti pour l’achèvement.
Si le délai est dépassé, le logement n’est plus pris en compte dans le cadre du dispositif Pinel. Cette disposition peut également s’appliquer au local de bureau reconverti en logement. Le bien immobilier doit impérativement être localisé dans les zones A bis, A et B1.
Lorsqu’il s’agit d’un bien en cours d’achèvement, il doit être conforme à certaines dispositions techniques et environnementales en vigueur à savoir la réglementation thermique RT 2012 ou BBC 2005. Le logement, pour être pris en compte, doit être loué « nu », c’est-à-dire sans meubles, et faire office de résidence principale.
Ce dernier doit impérativement être mis en location pendant les 12 mois après son achèvement ou son acquisition par le propriétaire pour un contrat de six, neuf ou 12 ans au maximum. Le dispositif a également prévu un prix plafond pour les loyers Pinel en tenant compte de la zone géographique. Il correspond au prix maximum auquel un propriétaire peut facturer mensuellement sa location.
Toujours est-il que les avantages fiscaux de la loi Pinel se déterminent dans la limite du double plafond de 5 500 Euros/m2 et de 300 000 Euros.
Par ailleurs, un plafond des ressources locataires est fixé de sorte qu’il faudra louer son bien à un locataire dont les revenus fiscaux sont inférieurs à ceux exigés dans le cadre du dispositif avant d’en bénéficier. Les plafonds se présentent comme suit :
Pour un logement abrité par un seul occupant, les plafonds des revenus fiscaux du locataire s’élèvent à :
- 38 777 Euros dans les zones A bis et A ;
- 31 280 Euros dans la zone B1.
Pour un logement abritant deux personnes en couple, le plafonnement des ressources locataires s’élèvent à :
- 57 357 Euros dans les zones A bis et A ;
- 41 772 Euros dans la zone B1.
Pour un logement occupé par un couple ou une personne seule ayant une autre à charge, la loi Pinel fixe le plafond des revenus fiscaux à :
- 75 188 Euros dans les zones A bis ;
- 68 946 Euros dans la zone A ;
- 50 233 Euros dans la zone B1.
Concernant les logements abritant un couple ou une personne seule ayant deux autres à charge, le plafonnement fixé par le dispositif Pinel est de :
- 89 769 Euros dans les zones A bis ;
- 82 586 Euros dans la zone A ;
- 60 643 Euros dans la zone B1.
Si le logement est occupé par un couple ou une personne seule ayant trois autres à charge, les revenus fiscaux maximum sont de :
- 106 807 Euros dans les zones A bis ;
- 97 766 Euros dans la zone A ;
- 71 340 Euros dans la zone B1.
Dans le cas où le logement en question fait office de résidence principale pour un couple ou une personne seule ayant quatre autres à charge, le dispositif Pinel fixe le plafonnement des ressources locataires à :
- 120 186 Euros dans les zones A bis ;
- 110 017 Euros dans la zone A ;
- 80 399 Euros dans la zone B1.
La défiscalisation par le dispositif Pinel : que comprendre ?
Au rang des avantages de la loi Pinel, la défiscalisation prend à bien des égards la première place. La loi Pinel vous fait bénéficier d’une déduction d’impôt en toute part proportionnelle au montant initial de votre investissement à hauteur de 12 %, 18 % ou même 21 %. Ce taux appliqué fait référence à la durée du contrat de location respectivement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Le calcul effectué est simple : un premier taux annuel de 2 % est appliqué durant les 9 premières années puis un second taux de 1 % prend le relai jusqu’à la douzième année. Ainsi, le dispositif Pinel permet aux investisseurs, une défiscalisation pouvant atteindre les 63 000 Euros.
Par ailleurs, une mise à jour de cette loi portée devant la législation en 2021 et acceptée réduit ces taux pour les années futures. Désormais, pour tout logement neuf acquis en 2023, la défiscalisation passera de 12 à 10,5 % pour un contrat de 6 ans ; de 18 à 15 % pour un engagement de 9 ans et de 21 à 17,5 % pour un engagement de 12 ans.
En 2024, ces taux de déduction seront une nouvelle fois revus à la baisse : de 12 à 9 % sur 6 ans ; de 18 à 12 % sur 9 ans ; de 21 à 14 % sur 12 ans.
Les avantages du dispositif Pinel
Outre la défiscalisation, d’autres avantages sont inhérents à la loi Pinel. Il s’agit de l’investissement sans apport et de la mise en place d’un patrimoine intéressant.
Investir sans apport
Notons qu’on parle d’investissement sans apport lorsque l’intégralité du prix du bien, ajouté à des frais annexes liés à la transaction (frais de notaire, frais de caution, frais de garanties, honoraires de l’agence) sont empruntés. Ce type d’emprunt est qualifié de « prêt à 110 % ».
Ainsi, le dispositif Pinel vous offre la possibilité de faire ce genre d’investissement dans la majorité des cas puisque la plupart des banques n’en tiennent pas rigueur.
Préparer sa retraite et capitaliser
À longue durée, la loi Pinel offre la possibilité de préparer votre retraite et ainsi, de former votre patrimoine. En fin de contrat du dispositif Pinel, vous pourrez vendre votre bien, ce qui vous permettra de récupérer une certaine somme d’argent ou d’y élire domicile.
Si votre investissement n’est plus soutenu par le prêt, alors celui-ci peut s’ajouter à votre revenu pour votre retraite. De plus, la possibilité vous est offerte d’obtenir une transmission de vos avoirs immobiliers, devenus votre capital, à vos proches.